La Direzione regionale della Puglia dell’Agenzia del Territorio ha illustrato il 23 novembre a Bari il Rapporto territoriale che fa il punto sul mercato degli immobili residenziali della regione nel corso del primo semestre 2009. 

Secondo un’analisi svolta dall’Ufficio Studio Gabetti, tra i leaders del mercato immobiliare in Italia, le quotazioni degli immobili residenziali nell’area di Como hanno fatto segnare una discesa nell’ordine del 5%. Il dato è significativo in quanto è la prima volta che accade nel corso degli ultimi cinque anni.

L’Ufficio Studi Gabetti rileva inoltre che il calo relativo al numero delle compravendite è ancora piú elevato e conferma il trend negativo riscontrabile su tutto il territorio italiano.

Le difficoltà legate alla vendita si ripercuotono inesorabilmente sulla quotazione finale. In alcuni casi lo sconto concesso al compratore al fine di portare a termine la trattativa arriva fino al 10%.

In aumento anche le tempistiche di vendita, che peró sono riuscite a stabilizzarsi tra i quattro e i sei mesi.

Seppure in un contesto negativo si rilevano alcuni segnali positivi, rappresentati soprattutto dall’incremento delle domande di acquisto e dei mutui ipotecari concessi dalle banche.

Secondo uno studio semestrale svolto da Gabetti, il mercato immobiliare di Palermo nel corso dei primi sei mesi del 2009 ha fatto segnare un nuovo calo. Lo studio, che ha preso in esame sia il mercato delle compravendite che quello degli affitti dell’intera area di Palermo, rileva una discesa dei prezzi degli immobili del 10%.

Il settore maggiormente sotto pressione è quello delle prime case dato che le condizioni piú restrittive imposte dalle banche per l’accesso ai mutui costringono molti potenziali acquirenti a ripiegare sull’affitto, come dimostra il fatto che, seppure in un momento di crisi economica i prezzi delle locazioni sono rimasti invariati.

Lo studio ha tuttavia rilevato tendenze alquanto differenti tra le diversi quartieri della città. Il quartiere piú esclusivo si conferma Mondello, quartiere nel quale il prezzo a metro quadro raggiunge 3400 euro. In centro città i prezzi degli immobili, grazie anche agli interventi di ristrutturazione, hanno mostrato una migliore tenuta. Per gli immobili situati tra Piazza Sturzo e il Foro le quotazioni medie si aggirano sui 2700 euro a mq.

Nell’area situata tra Foro Umberto I e via Roma, il prezzo medio è di 1900 euro a metro quadro. Gli immobili in questa zona vengono acquistati soprattutto da stranieri e da investitori che poi affittano gli immobili a studenti universitari fuori sede.

Decisamente piú penalizzati sono invece gli immobili del quartiere Oreto, (con la sola eccezione di quelli situati in prossimità dell’Ospedale), e quelli in via Florio o Villaggio Ruffini, dove i prezzi sono scesi fino a 1500 euro a metro quadro.

Ma nelle grandi metropoli la domanda si concentra soprattutto sui bilocali

Secondo uno recente studio svolto dall’ufficio studi di Tecnocasa, nello scorso mese di ottobre, il tipo di immobile maggiormente richiesto nei grandi centri urbani è stato il trilocale, tipologia ricercata dal 36.1% dei potenziali acquirenti. La seconda tipologia di immobile a riscuotere i favori di chi deve acquistare un immobile è il bilocale, richiesto dal 28.8% degli acquirenti. E’ invece piú bassa la percentuale di coloro che optano per un immobile a quattro locali, percentuale che scende al 21.5%. Rispetto a questa classifica fanno peró eccezione, oltre alla Capitale, anche Torino, Milano e Napoli, dove, probabilmente a causa dei costi troppo elevati, per molti potenziali acquirenti la scelta si concentra soprattutto sui bilocali.

Su scala nazionale, nei grandi centri urbani la maggior parte delle richieste si concentra sugli immobili con un costo tra i 170′000 e i 249′000. In questa fascia si raggruppa quasi un quarto della domanda globale e vengono richiesti in primis trilocali e bilocali. Nella categoria di prezzo compresa tra i 250′000 e i 349′000 euro la percentuale di domanda è di circa il 21.4% mentre nella categoria di prezzo compresa tra i 120′000 e i 169′000 euro si concentra il 20.8% della richiesta.

A Roma, dove la domanda si concentra prevalentemente sui bilocali, il budget di spesa varia tra i 250′000 e i 349′000 euro. A Firenze il budget di spesa è lo stesso ma in questo caso l’immobile piú ricercato è quello con quattro locali.

A Palermo le richieste riguardano in prevalenza i bilocali e il budget di spesa è in maggioranza concentrato nella fascia inferiore ai 120′000 euro. In città come Torino, Genova e Verona, la richiesta riguarda soprattutto gli immobili con tre locali.Il budget a disposizione si concentra in prevalenza nella categoria di prezzo tra i 120′000 e i 169′000 euro.

L’Ufficio Studi della società di franchising immobiliare Tecnocasa ha svolto un’indagine al fine di rilevare l’andamento delle tempistiche di vendita degli immobili nei dodici mesi compresi tra Ottobre 2008 e Ottobre 2009. Il campione considerato comprendeva sia i capoluoghi di provincia che i grandi centri urbani con i relativi hinterland.

Dall’indagine è risultato che le aree in cui è necessario piú tempo per la vendita di un immobile, si registrano nei comuni vicini ai grandi centri urbani. Qui i giorni necessari per la vendita di un immobile sono saliti a 181 giorni, rispetto ai 180 giorni necessari nell’ottobre dell’anno scorso.

L’allungamento di un giorno nelle tempistiche di vendita si è registrato anche nei capoluoghi di provincia, dove i tempi si sono allungati da 168 a 169 giorni.

Decisamente maggiore l’allungamento dei tempi di vendita nelle grandi città, nelle quali si è passati dai 134 giorni dell’ottobre del 2008 ai 146 giorni attuali.

Lo studio evidenzia dunque tempistiche praticamente invariate per le città capoluogo di provincia e i comuni dell’hinterland, e un allungamento delle tempistiche nelle grandi città anche se in quest’ultime, grazie ad un tasso di rotazione maggiore, i tempi necessari per la vendita sono piú brevi rispetto alle altre zone.

Per quanto riguarda i capoluoghi di provincia, quelli dove si registrano i tempi di vendita piú lunghi sono Asti (225 giorni), Trapani (227 giorni) e Enna (229 giorni). Nei comuni adiacenti alle grandi città i tempi di vendita piú estesi si registrano in provincia di Verona, dove sono necessari 231 giorni per la vendita di un immobile, seguita dalla provincia di Palermo e da quella di Milano, rispettivamente con 214 e 205 giorni.

Infine, tra i grandi centri urbani Palermo è la città in cui è necessario piú tempo per vendere un immobile (186 giorni, seguita da Verona e Milano, città dove i tempi necessari scendono rispettivamente a 173 e 155 giorni.

Con 39 voti a favore, 20 voti contrari e un astenuto, il Consiglio Regionale della Sardegna ha approvato il Piano Casa.

La nuova legge, che avrà una durata di 18 mesi, entrerà in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione sul Bollettino Ufficiale. Gli interventi dovranno necessariamente iniziare entro 36 mesi e potranno riguardare gli immobili realizzati entro il mese di marzo 2009 o registrati al Catasto entro i 30 giorni successivi all’entrata in vigore della legge.

L’approvazione del piano ha generato delle polemiche. Se da un lato ha ricevuto il plauso da parte di Confindustria, soddisfatta perché percepisce il piano come un’occasione importante per le imprese pesantemente toccate dalla crisi economica, l’opposizione di centrosinistra non ha invece fatto mancare le critiche, preoccupata per l’impatto che il Piano potrebbe avere sulle coste e ha comunicato l’intenzione di ricorrere in giudizio.

Il Piano Casa approvata dalla Regione Sardegna consente di effettuare ampliamenti volumetrici fino al 10% per gli immobili situati entro 300 metri dal mare. Nel caso delle isole minori la distanza viene ridotta a 150 mt.

Se gli interventi riguardano invece le aree urbane al di fuori della costa, gli aumenti di volume sono autorizzati fino al 20% se si tratta di immobili mono o bifamiliari. Questa percentuale sale fino al 30% in caso di demolizioni e successive ricostruzioni ma a patto che vengano apportate migliorie sul fronte dell’efficienza energetica.

Gli interventi sopra descritti non potranno essere effettuati nelle aree sottoposte a vincolo integrale mentre potranno riguardare le aree agricole e i centri storici. In questo caso é tuttavia richiesta una delibera da parte del Consiglio Comunale.

Gli interventi consentiti dal Piano Casa non riguardano solamemente gli immobili residenziali ma anche quelli con destinazione ricettiva, che potranno essere ampliati fino al 35%.

Chi vuole effettuare interventi di ampliamento dovrà presentare la Denuncia di inizio attività (DIA). Nel caso in cui gli interventi di ampliamento riguardino immobili situati nell zone costiere o in quelle denominate A, E ed F dovrà essere richiesto un permesso, permesso che andrà richiesto anche per effettuare interventi di demolizione e ricostruzione.

Al fine di attuare un controllo sulle opere che verranno modificate o realizzate, la legge approvata precede l’istituzione di una Commissione regionale di valutazione per la tutela del Paesaggio, di cui faranno parte 3 esperti internazionali.

Secondo quanto diffuso ieri dal prestigioso quotidiano economico Il Sole 24 Ore, a partire dal 2010 i mutui non potrebbero essere concessi per importi superiori al 40% del valore totale dell’immobile. Per il momento l’uso del condizionale è necessario in quanto l’Unione Europea ha sostanzialmente smentito la notizia.

Indubbiamente, se la notizia venisse confermata, il mercato immobiliare italiano ne risulterebbe fortemente penalizzato. In questo momento in Italia è infatti possibile finanziare attraverso un mutuo fino all’80% del valore dell’immobile. Come del resto accade già adesso, in realtà anche la quota eccedente potrebbe comunque essere finanziata attraverso una copertura assicurativa che tuteli l’intermediario. In questo momento, tuttavia, la polizza incide solamente su una percentuale del 20% del valore totale dell’immobile, ma se i rumours dovessero essere confermati e trasformarsi in direttiva, i costi della polizza dovrebbero essere calcolati sul 60% dell’importo totale dell’immobile.

Nel caso ad esempio in cui si voglia acquistare un immobile dal costo di 300′000 euro, al momento la banca puó concedere il mutuo fino ad un importo massimo di 240′000 euro. I restanti 60′000 euro possono tuttavia essere ottenuti dall’acquirente a condizioni economiche piú onerose, attraverso appunto la stipula di una polizza. Nel caso citato nell’esempio, se il limite venisse ridotto al 40%, il mutuo dovrebbe limitarsi a 120′000 euro e i restanti 180′000 euro dovrebbero essere coperti da una polizza, il cui costo farebbe tuttavia lievitare considerevolmente l’impegno finanziario richiesto.

Le conseguenze di questo tipo di provvedimento sarebbero molteplici e si ripercuoterebbero su una molteplicità di soggetti: in primis sulle famiglie che vedrebbero aumentare in modo considerevole l’onere finanziario richiesto per l’acquisto dell’immobile, ma anche sulle banche, che assisterebbero ad una contrazione del mercato dei mutui ed infine sul mercato immobiliare, che già sta affontando uno dei momenti piu’ delicati degli ultimi anni.

Le reazioni alla notizia sono state negative sia da parte degli istituti bancari, sia da parte delle associazioni Adusbef e Federconsumatori.

 I risultati dello studio effettuato dall’Osservatorio dell’Agenzia del Territorio relativi al secondo trimestre del 2009 evidenziano che il mercato immobiliare di Venezia ha fatto segnare un calo delle compravendite del 21%, peggiore della media nazionale che si attesta ad un -15%.

Il calo del mercato immobiliare ha fatto sentire i suoi effetti anche in Sardegna. Ad eccezione di Olbia, dove le quotazioni hanno fatto registrare un aumento dello 0.5%, nelle altre città dell’isola, le quotazioni sono infatti scese. I ribassi sono stati piú limitati in città come il capoluogo Cagliari (-2.1%) e Sassari (-2.8%) e molto piú pronunciati in altre località come Nuoro, Oristano e Tempio Pausania, dove i cali delle quotazioni sono stati rispettivamente del 7.7%, 7.1% e 7.3%. Deciso calo delle quotazioni anche a Tortoli, dove la flessione è stata del 6.2%.

Nel corso del Consiglio dei Ministri del 22 settembre scorso, nel corso del quale è stata approvata la finanziaria relativa all’anno 2010, sono stati approvati alcuni provvedimenti molto importanti che riguardano l’edilizia.